Fons d’operacions
Els fons procedents de les operacions són els fluxos d’efectiu generats per les operacions d’un negoci, normalment un fons d’inversió immobiliària (REIT). Aquesta mesura s’utilitza habitualment per jutjar el rendiment operatiu dels REIT, especialment pel que fa a la inversió en ells. Els fons procedents d’operacions no inclouen cap flux de caixa relacionat amb el finançament, com ara ingressos per interessos o despeses d’interessos. Tampoc inclou els guanys o pèrdues derivats de la disposició d’actius ni l’amortització o amortització de l’immobilitzat. Per tant, el càlcul dels fons procedents de les operacions és:
Ingressos nets - Ingressos per interessos + Despeses per interessos + Amortitzacions
- Guanys en vendes d’actius + Pèrdues en vendes d’actius
= Fons de les operacions
Per exemple, l'ABC REIT reporta uns ingressos nets de 5.000.000 de dòlars, una depreciació de 1.500.000 de dòlars i un guany de 300.000 dòlars per la venda d'una propietat. Això provoca fons d’operacions de 6.200.000 dòlars.
Una variació del concepte de fons d’operacions consisteix a comparar-lo amb el preu de les accions d’una empresa (normalment un REIT). Es pot utilitzar en lloc de la relació preu-beneficis, que inclou els factors comptables addicionals que s’acaben d’assenyalar.
El concepte de fons procedents de les operacions és necessari, especialment per a l’anàlisi d’un REIT, perquè la depreciació no s’ha de tenir en compte en els resultats de les operacions quan els actius subjacents estan valorant en lloc de depreciar; aquesta és una situació habitual quan es tracta d’actius immobiliaris.
Es considera que el concepte de fons procedents d’operacions és un millor indicador dels resultats operatius d’una empresa que el benefici net, però tingueu en compte que la petita comptabilitat pot afectar diversos aspectes dels estats financers. Per tant, sempre és millor confiar en una barreja de mesures, en lloc d’una sola mesura que pot ser torçada.
Fons ajustats per operacions
És possible ajustar encara més la fórmula per a alguns tipus de despeses de capital de naturalesa recurrent; les amortitzacions relacionades amb les despeses recurrents per mantenir una propietat (com ara la substitució de catifes, la pintura d’interiors o el revestiment de l’aparcament) s’han d’incloure al càlcul de l’FFO. Aquest format alterat resulta en xifres de rendibilitat més baixes. Aquesta versió revisada del concepte s’anomena fons ajustats de les operacions.
